REHABILITACIÓN DE VIVIENDAS EN LA LEY DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS.

Como es sabido, con efectos desde el 1 de enero de 2013, se eliminó la deducción por inversión en vivienda habitual. No obstante, se establece un régimen transitorio por el que podrán continuar practicando la deducción por inversión en vivienda habitual en los mismos términos que los establecidos hasta el 31 de diciembre de 2012:
– Los contribuyentes que hubieran satisfecho cantidades con anterioridad a 1 de enero de 2013 por obras de rehabilitación de la vivienda habitual, siempre que las citadas obras estén terminadas antes de 1 de enero de 2017.
– Los contribuyentes que hubieran satisfecho cantidades para la realización de obras e instalaciones de adecuación de la vivienda habitual de las personas con discapacidad con anterioridad a 1 de enero de 2013, siempre y cuando las citadas obras o instalaciones estén concluidas antes de 1 de enero de 2017.
En todo caso, se exige como requisito que el contribuyente haya practicado la deducción por inversión en vivienda habitual en un período impositivo devengado con anterioridad a 1 de enero de 2013.
A efectos de poder aplicar la deducción, se considera rehabilitación de vivienda habitual las obras realizadas en la misma que cumplan cualquiera de los siguientes requisitos:
a) Que las obras hayan sido calificadas o declaradas como actuación protegida en materia de rehabilitación de viviendas.
b) Que las obras tengan por objeto principal la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación excedan del 25 por 100 del precio de adquisición si se hubiese efectuado la adquisición durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la vivienda en el momento de dicho inicio. A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la vivienda la parte proporcional correspondiente al suelo.
No dan derecho a deducción, al no tener la consideración de inversión en vivienda habitual los siguientes conceptos:
a) Los gastos de conservación y reparación efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones y similares.
b) Los gastos de sustitución de elementos tales como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad y otros.
c) Las mejoras.
d) Las plazas de garaje adquiridas conjuntamente con la vivienda que excedan de dos.
e) La adquisición de plazas de garaje, jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas y, en general, loa anexos o cualquier otro elemento que no constituya vivienda propiamente dicha, siempre que se adquieran independientemente de ésta. Ç

Las cantidades que dan derecho a deducción son:
Regla general: Con sujeción al límite de 9.040 euros, la base de la deducción está constituida por el importe satisfecho por el contribuyente en el ejercicio para la rehabilitación de la vivienda habitual, incluidos los gastos y tributos.
Cuando la rehabilitación se realice con financiación ajena, las cantidades financiadas se entienden invertidas a medida que se vayan amortizando los préstamos obtenidos.
Así, formarán parte de la base de la deducción tanto la amortización del capital como los intereses y demás gastos derivados de dicha financiación como el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés de los préstamos hipotecarios, las primas de los contratos de seguro de vida e incendios.
También forman parte de la base de deducción, los gastos y tributos originados por la adquisición que hayan corrido a cargo del adquirente (ITP y AJD, IVA, notaría y registro, agencia).
Regla especial: Para determinar la base de deducción, deben tenerse en cuenta las siguientes reglas:
– Cuando se adquiera una vivienda habitual habiendo disfrutado de la deducción por adquisición de otras viviendas habituales anteriores, no se podrán practicar deducciones por la rehabilitación de la nueva vivienda hasta que el importe invertido en ella exceda de las cantidades invertidas en las anteriores que hubieran gozado de deducción.
– Cuando la transmisión de la vivienda habitual hubiera generado una ganancia patrimonial exenta por reinversión, la base de deducción por rehabilitación de la nueva vivienda habitual se minorará en el importe de la ganancia patrimonial exenta, no pudiéndose practicar deducciones hasta que el importe invertido supere la suma del precio de adquisición de las viviendas anteriores, en la medida en que hubiera gozado de deducción, más la ganancia patrimonial exenta por reinversión.
Se puede deducir el 15% de las cantidades invertidas en el año para la adquisición o rehabilitación de vivienda habitual hasta un máximo de 9.040 € anuales (con o sin financiación ajena).
Teniendo en cuenta este porcentaje, se puede desgravar hasta un máximo de 1.356 € anuales.
Por su parte, y referido a las obras e instalaciones de adecuación por razón de discapacidad debe tratarse de:
a) Obras e instalaciones de adecuación de la vivienda habitual del contribuyente, cuando sean necesarias por razón de la discapacidad del propio contribuyente, de su cónyuge, o de un pariente, en línea directa o colateral, consanguínea o por afinidad, hasta el tercer grado inclusive, que convivan con él.
b) La vivienda debe ser la habitual del contribuyente, pero no se exige ningún título jurídico: basta con que el propio contribuyente, su cónyuge o los citados parientes sean los propietarios, arrendatarios, subarrendatarios o usufructuarios.
c) También los contribuyentes copropietarios del inmueble en que se encuentra la vivienda habitual pueden aplicar la deducción por las obras de modificación de elementos comunes del edificio que sirvan de paso necesario entre la finca urbana y la vía pública, así como las necesarias para la aplicación de dispositivos electrónicos que sirvan para superar barreas de comunicación sensorial o de promoción de su seguridad.
d) La base máxima de ésta deducción es de 12.080 euros.
Recordar igualmente, en cuanto a las obras de mejora de la vivienda, lo dispuesto en la Disposición Adicional 29ª y Disposición Transitoria 21ª de la Ley de IRPF, según las cuales, los contribuyentes cuya base imponible fuera inferior a 71.007,20 euros anuales, pudieron deducirse el 20% de las cantidades satisfechas desde el 7 de mayo de 2011 hasta el 31 de diciembre de 2012 por las obras realizadas durante dicho período en cualquier vivienda de su propiedad en el edificio en la que esta se encuentre, siempre que tuvieran por objeto la mejora de la eficiencia energética, la higiene, salud y protección del medio ambiente, la utilización de energías renovables, la seguridad y la estanqueidad y en particular, la sustitución de las instalaciones de electricidad, agua, gas u otros suministros, o favorecieran la accesibilidad al edificio o las viviendas, así como por las obras de instalación de infraestructuras de telecomunicación realizadas durante dicho período que permitieran el acceso a internet y a servicios de televisión digital en la vivienda del contribuyente.
La base de esta deducción la constituían las cantidades satisfechas, mediante tarjeta de crédito o débito, transferencia bancaria, cheque nominativo o ingreso en cuentas en entidades de crédito a las personas que realicen tales obras, siendo su importe máximo:
a) Cuando la base imponible sea igual o inferior a 53.007,20 euros anuales: 6.750 euros anuales.
b) Cuando la base imponible esté comprendida entre 53.007,20 y 71.007,20 euros anuales: 6.750 euros menos el resultado de multiplicar por 0.375 la diferencia entre la base imponible y 53.007,20 euros anuales.
Las cantidades satisfechas en el ejercicio no deducidas por exceder la base máxima anual de deducción pueden deducirse, con el mismo límite, en los cuatro ejercicios siguientes.

Por lo que se refiere a las novedades introducidas por la Ley 26/2014 de 27 de noviembre, por la que se modifica la Ley 35/2006, de 28 de noviembre del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y relativo a los Rendimientos de Capital Inmobiliario, debemos destacar el mantenimiento de la reducción del 60% por el arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda habitual, pero su aplicación sólo tendrá lugar en los supuestos de rendimiento neto positivo (es decir, no se produciría una reducción del posible rendimiento neto negativo como consecuencia de tener un mayor gasto que el propio importe del arrendamiento).
Por lo que se refiere a las obras de rehabilitación y reforma de la vivienda, la Ley 26/2014 de 27 de noviembre, por la que se modifica la Ley 35/2006 de 28 de noviembre del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, no viene a establecer ninguna novedad.

FUENTE: Asesoria jurídica de ANERR

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